A konyha, a nappalival a háttérben, a Carroll Gardens 117. első helyén. (Stefano Ukmar / VÁROS) Ideális helyen egy időtlen és békés helyenfákkal szegélyezett utca, ez a harmincas évekbeli városi kastély jellegzetes helyet kínál hazahíváshoz - jegyezte meg a Carroll Gardens 117 First Place névsorát, amely január első hetében debütált. A kísérő fotók kiemelték az otthon elegáns lépcsőit, keményfa padlóit és tágas mennyezetét - mindazokat a Brownstone Brooklyn keresett jellemzőit, amelyeknek megfelelő árcédulával rendelkeznek. Az egyik részlet mégis meglepte volna néhány évvel ezelőtti vásárlókat: A lista csak a legfelső két emeletre szólt.
Természetesen senki sem számít arra, hogy 2 millió dollárt vásárolna teljes városháza már a Carroll Gardens-ben. Bár ebben az esetben még a két emelet biztosításához sem volt elegendő - gyorsan háború indult, és az ingatlan néhány hét múlva 2,17 millió dollárért kötött szerződést. Hogy igazságos legyek, ezek az emeletek az egyik legkívánatosabb utcára néznek a város egyik legkívánatosabb negyedében (és annak egyik legkívánatosabb iskolai körzetében). Három hálószobát, 2,5 fürdőt és egy tetőteraszt is magában foglal - egy bőséges darab, ha nem is a városházi ideál egésze, annak kettős teraszos, zsebajtós, formális étkezővel, sarokkal és ágakkal díszített dicsőségében , az a helyhiány, amely a városháza vonzerejének nagy részét alkotja egy olyan űrben éhező városban, mint New York. 117. Első hely, ahol egy nemrégiben kiadott lakáseladás meghaladta a 2 millió dollárt. (Stefano Ukmar / VÁROS)
De akkor Brooklyn már nem csupán a külső helyet kereső manhattaniták külső kimenete, hanem önálló rendeltetési hely, és számos térségben a tér is hasonlóan elérte Manhattan-szerű díjait és árait. Mindazonáltal a sorházi idill megőrzi fényét - amint a 117 tranzakció aláhúzza - függetlenül attól, hogy az ember tulajdonképpen az egész épület tulajdonosa-e vagy sem.
Sokan vannak, akik barnakőben akarnak élni, de ezt nem engedhetik meg maguknak, vagy nem akarnak az egészgel foglalkozni - magyarázta Terry Naini, a Town Residential munkatársa, akinek a listáján szerepelt a 117 First duplex, amelynek megkülönböztetése volt az egyik nagyobb szelet körül.
Bármely barnakőben lévő nagy lakás prémium áron eladható, mondta Ms. Naini; tavaly 1900 négyzetméteres társasházat adott el 277 elnöknél 2,4 millió dollárért. A vásárlók valóban barnakő egységeket igényelnek, és nincs ennyi nagyobb.
Természetesen a sorházak együttműködésének és társasházának jelenlegi divatja csak a korábbi manhattani őrület visszhangja, amely a '80 -as évekbeli ingatlanboom idején virágkorát élte, és ezt szemléltette az új építkezésektől kezdve folyó verseny szempontjából. , sok vevő kedvelte a kegyes barnakőből álló lakást a kemény doboz mellett. Sokan még mindig megteszik: A tágas, két hálószobás szövetkezet például a Gramercy Park South 13. szám alatti városházában jelenleg 4,5 millió dollárt kér, amely magában foglalja a park áhított kulcsát. Bár Brooklynban, ahol kevés az új fejlesztés, és a városi házak maradandó erejét jól szemléltetik, az ilyen egységek iránti kereslet olyan heves, hogy ritkán adnak el eladásra, nem is beszélve alatta.
***
Forgalmas, négysávos átjáró határoltA vinil-oldalú munkásosztályok utcáin a Bushwick Avenue nem éppen az a bukolikus környék, amelyet az emberek elképzelnek, amikor meghallják a Brownstone Brooklyn szavakat, de vannak sorházai, és azok számára, akik ezt a megfoghatatlan egymillió dolláros márkát keresik, sok szempontból a Brooklyn brownstone álom kemény állomása. Csatolt sorházak vannak még nem dzsentrifikált környéken, de mint Mark Martov, a Corcoran bróker megjegyezte, a munkásosztályok házai valószínűleg nem lesznek a tégla és a régimódi palástdarabokkal, amelyek listáján az 1090 Bushwick, nem beszélve a belső redőnyökről vagy a mennyezeti medalionokról. 1090 Bushwick Avenue (Property Shark)
legújabb ingyenes társkereső oldalak az USA-ban
És bár az 1090-ből hiányzik ezek és sok más fantasztikus viktoriánus érintés, amelyet a vásárlók néhány háztömbnyire nyugatra találhatnak, mint például a Hancock Street egyik városházájának berakott keményfa padlója, amelyet Martov úr most adott el, megjegyezte, hogy Bed-Stuy most komoly pénz volt.
Így az 1090 tulajdonosa, az O&B Properties az épületet két, körülbelül 1000 négyzetméteres duplexzé alakította, mindegyikben friss mechanikák és elegáns új konyhák voltak, amelyeket társasházként szándékozott eladni. Amikor meglátogattuk, 1,07 millió dollárért kötöttek szerződést többszörös licitálási háborúk után, amikor a vevő egy hagyományosabb módszert választott, amikor az egyik egységet bérbe adta, a másikban élt.
A Bed-Stuy nagyon drágává vált, és azt hiszem, sok ügyfél úgy érzi, hogy lemaradt a hajóról, mivel két évvel ezelőtt nem vásárolt barnakövet - mondta Avi Tarshish, Brooklyn fejlesztője telefonon, ezért mondta, hogy elkapta több tucat, mielőtt az árak szárnyaltak volna. Ez az egyik dolog, ami arra késztetett, hogy jelenleg Bed-Stuy-ban 102 ingatlant birtokoljak, köztük egy társasházat Lexingtonon és Bedfordon, amelyet társasházzá alakítanak át.Mindenki barnakövet akar birtokolni.
Mindazonáltal, bár a barnakő továbbra is a Szent Grál marad, egyes vásárlók elgondolkodnak egy egész ház fenntartásának lehetőségén, különösen azok, akik hozzászoktak egy manhattani teljes körű szolgáltatást nyújtó épület kényelméhez. Ezért lehet, hogy a társasházak sokkal gyorsabban értékesülnek, mint az egycsaládosok - mondta Alex Maroni, Douglas Elliman bróker, aki számos ilyen tranzakciót lebonyolított, köztük 420 Franklin, egy négy lakásos városi társasház Bed-Stuy-ban, amelynek földszintje, két -ágyas duplex 859 000 dollárt keresett tavaly nyáron. (A ház teljes egészében 545 000 dollárért kelt el 2012-ben.)
Például a 181 Park Place-nél, Maroni úr listáján a Prospect Heightsban, ahol a három egység közül kettő szinte szerződéskötés előtt állt, mielőtt piacra léptek, azt mondta, hogy még képeket sem volt ideje feltenni. Az egyik szerződésben lévő egység 2,75 millió dollárt kér; amikor a teljes felújítatlan épület tavaly 2,99 millió dollár értékben szerepelt, nem voltak elvevők.
Valójában az az ötlet, hogy elegáns roncsot vegyenek magának egy sarok alatti környéken, nem vonzza a manhattani transzplantációkat, ahogyan valaha. Nem akarják a 30 évvel ezelőtti Parklejtőt; azt akarják, hogy a mai park lejtője, a meseszerű jelenet cseresznyevirágokkal és robogókkal járó gyerekekkel járjon, ahogy az egyik alkusz fogalmazott.
*** Belső tér a Franklin Avenue 420-ban, Bed-Stuy-ban.
Amikor Brooke Safford, a bróker aA Corcoran tavaly a Mac-Donough utca 76. szám alatt, a Bed-Stuy-i Tompkins sugárúttól keletre, a második emeleti társasházat jegyezte fel, és azt javasolta a tulajdonosoknak, hogy kérjenek 599 000 dollárt, ami egy ambiciózus ár a területért, mivel az egység kissé félénk volt a 800 négyzetmétertől láb és csak egy fürdőszoba volt. De miután egy ajánlattételi háborúban 625 000 dollárért, azaz négyzetméterenként 810 dollárért kelt el, a hasonló konverziók iránt érdeklődő fejlesztők hívásai elzárták.
A fejlesztők számára a városháza átalakításainak vonzereje egyértelmű, különösen azokban a nevezetes városrészekben, ahol nehéz megtalálni az új építési helyeket, és a helyi övezeti törvények egyébként is kizárják a városházánál magasabbakat. (Mutasson sokat a Park Slope-ban, ahol háromemeletes épületet helyezhet el! - követelte az egyik brókert, amikor a környék lakóingatlanságáról kérdezték. Mutasd meg!) 420 Franklin Bed-Stuy-ban, ahol tavaly nyáron egy földszinti duplex 859 000 dollárért kelt el.
Az egyik bróker azt is megjegyezte, hogy ideális projektek a kisebb fejlesztők számára is, akiknek nagyobb szükségletre van szükségük, mint a sorházak hozama megfordulni, de akik nem rendelkeznek az új építéshez szükséges tőkével.
És mivel a manhattani vásárlók nagy része üveges toronyházak után vágyakozik, legalábbis mostanáig Brooklyn sorházi lakásait tartják, vagy még kívánatosabbak, mint az új építésűek. Végül is ki költözik a Park Slope-ba, hogy a bájos Fourth Avenue-n éljen?
Ha az emberek a Park Slope-ra költöznek, barnakőbe akarnak kerülni egy fákkal szegélyezett utcán - mondta Jody Kriss, az ilyen átalakításokról ismert East River Properties társalapítója, köztük a Park 364 Union Street. Slope és a közelgő 432. tizedik utca.
Több, mint egy ötödik emeleti sétányt eladhatok a Park Slope-nál, mint egy árajánlat nélküli, idézet nélküli luxusház a Negyedik sugárúton, ahol tornaterem és ajtónálló van - mondta Mr. Kriss. Hozzátette, hogy az alacsony közös díjak miatt az ilyen egységek is vonzóvá teszik, azt adják, hogy általában az alacsony karbantartással járó, ajtóstartó épületek helyett az alapvető karbantartási szolgáltatásokhoz tartoznak az alacsony százak.
Kriss úr elmondta, hogy az ilyen átalakítások azoknál az ingatlanoknál működnek a legjobban, amelyek valószínűleg nem vonzanak olyan vevőket, akik hajlandók költeni legalább 6 millió dollárt. Ha vannak olyan emberek, akik ötnél több családot akarnak együtt tölteni, akkor már nincs értelme.
Éppen ezért az ilyen átalakítások leggyakrabban a dzsentrifikáló városrészek felett hullámzanak, enyhülnek, amikor a családi házak ára eléri a 7 vagy 8 millió dollárt, mint például olyan helyeken, mint Brooklyn Heights és Cobble Hill. Esze ágában: Manhattan legtöbb városházi szövetkezete és társasháza az 1980-as és az 1990-es évekre tehető, amikor az árak elég magasra emelkedtek a kereslet ösztönzéséhez, de mielőtt olyan magasra mentek, hogy kizárták volna a megosztottságot mint megbízható fejlesztési stratégiát.
Természetesen bárki kitalálja, hogy az árak a keresett környéken továbbra is ilyen gyors ütemben emelkednek-e, és kisebb épületeknél a dolgok bonyolulttá válhatnak: A finanszírozás nehéz lehet elérni apró társasházakban és szövetkezetekben. , sok bank habozik kölcsönözni csak néhány egységgel rendelkező ingatlanokat. És az egyik holtverseny vagy nehéz szomszéd megakaszthatja a szükséges tető- vagy kazánjavítást, nem is beszélve arról, hogy valóban keserű viták folynak a folyosó dekorációjáról, amelyet sok nagyobb szövetkezeti igazgatósági tag jól ismer. 364 Union Street, egy East River Properties projekt a Carroll Gardens-ben, amely kielégítette a három hálószobás lakások helyi igényét.
Mindazonáltal a brókerek szerint az ilyen egységek iránti kereslet valószínűleg csak fokozódik, bár az árak nem emelkedhetnek ennek megfelelően. A 117 First Place duplexje például aligha haladja meg a 2 millió dolláros határt; éppen ezen a héten egy 1.555 négyzetméteres háromszobás, a Boerum Hill-i Bergen utca 147. szám alatt, 2,095 millió dollárral, azaz négyzetméterenként 1.347-vel került piacra. Valószínűleg megkapja ezt vagy többet, bár a brókerek azt mondják, hogy amikor az árak a 2 millió dolláros vonal fölé emelkednek, a medence sokkal ritkábbá válik, különösen azért, mert a fejlesztők és a papucsok kivételével a legtöbb brooklyni otthont elsődleges lakóhelyként kell használni, nem az ultragazdagok pieds-à-terre.
A manhattani lakosok többsége iskolák által kezdi meg a keresést, de sokan közülük rájönnek, hogy ki lettek árazva azokból a körzetekből, ahol vásárolni akarnak, még akkor is, ha két hálószobásakról van szó - mondta Gabriele Sewtz, a Compass brókere. És amikor a három hálószoba annyira szűkös, 1,8 millió dollárt vagy 1,9 millió dollárt kezd el ütni, sokan azt mondják: 'Nos, ha ennyit költenék, udvart akarok, grillezni akarok.'
Ennek ellenére Brooklyn bukolikus vonzerejének nagy részét az elmúlt években kölcsönözték a folyó túloldalán lévő zsúfolt szigetről: a sterling állami iskolák és a Barney's, a kiváló kávé és a lehetetlen helyfoglalási éttermek, így talán annak lakói megtanulják befogadni magukat a lakhatási életbe - Manhattan vitathatatlanul a legmarkánsabb jellemzője - is.
És azoknak, akik nem fogják? Már túlmutatnak azon a kedves Brahmin negyedeken, ahol a 12 méteres mennyezet és a mahagóni uralkodik, a történelmileg munkásosztály enklávéihoz, például a Windsor Terrace-hoz és a Kensingtonhoz, ahol 1,5 millió dollár még vásárolhat házat, bár faburkolatban vagy téglában vannak vagy - borzalmak borzalma - bakelit.
