Eric Fischer évtizedes adatokat tárt fel az SF lakásárakról.(Fotó: Jared Erondu / Unsplash) Eric Fischerről nem tudok semmit, csak azt, hogy rohadt hős.
Akárcsak mindenki más, aki nemrég megpróbált San Franciscóban élni , Fischert nagyon érdekli a lakhatási költségek. Mindazonáltal, ellentétben minden más ilyen emberrel, Fischer úgy döntött, hogy hozzájárul a beszélgetéshez azáltal, hogy megduplázza a velük kapcsolatos modern történelmi adatok mélységét.
Eddig az SF lakások árairól a leggyakrabban idézett információk 1979-re nyúltak vissza, amikor a város évente egy vasárnap elkezdte nyomon követni a San Francisco Chronicle-ben meghirdetett két hálószobás lakások medián bérleti díját.
Ezen adatok sajnos 1979-ben véletlenül az az év is, amikor Dianne Feinstein San Francisco polgármestere a a bérleti díj befagyasztása, amely átállt a bérleti szabályozásba . Ha vitatkozni akar a bérleti díjak ellenőrzésének érdemeiről - és a maroknyi amerikai városban, amelyek gyorsan emelkedő lakásárakkal néznek szembe, ki nem? - érvelései egyik oldalon sem lesznek nagyon hasznosak a helyzetre vonatkozó információk nélkül előtt bérleti szabályozás, így van mit összehasonlítani.
Tehát Fischer megtalálta a bérlet előtti ellenőrzési adatokat. Ő maga gyűjtötte össze … Sok-sok órát töltve a San Francisco Chronicle régi képfájljain és mikrofilmjein. 
Mikroforma olvasók.(Fotó: Tom Rolfe / Wikimedia Commons)
Fischer kiválóan sokat beszél módszertanáról bejegyzés erről a projektről , megjelent szombaton. Íme a rövid összefoglaló: Módszertana nem tökéletes, de szilárd, és nem látok nagyszerű módokat annak javítására.
Ahelyett, hogy tovább foglalkozna ezzel, ez a blogbejegyzés létezik hangsúlyozza újra, amit új adatai feltártak : ez a diagram. 
Bérleti díjak.(Fotó: Eric Fischer)
Ez, barátaim, San Francisco-i lakásárak 70 éve. Van néhány hullámvölgy, de többnyire nagyon egyszerű tendencia figyelhető meg: 6,6 százalék.
Ez az összeg, amelyet 1956 óta évente átlagosan emelkedett a bérleti díj, ez igaz volt a bérleti díj ellenőrzése előtt; a bérlet-ellenőrzés után igaz volt. Ez nem volt teljesen igaz a 2000-es technológiai buborék alatt, de mégis valahogy igaz volt, és utána újra igaz lett.
A 6,6 százalék 2,5 százalékponttal gyorsabb, mint az infláció, ami nem tűnik soknak, de ha ezt csinálod egymás után 60 évig, akkor ez a lakásárakat jelenti négyszeres minden máshoz képest, amit meg kell vásárolnia.
Ez rossz. De ez ma SF, 1956-hoz képest.
Mi okozta tehát az árak emelkedését? Ez Fischer felfedezésének igazán izgalmas része. Adataival felfegyverkezve többé-kevésbé megválaszolta ezt a kérdést. 
Medián havi bérleti díjat kérEric Fischer
Ez olyan közel van, mint amire valószínűleg valaha is rájön válasz az életre, az univerzumra és mindenre.
Ez egy olyan diagram, amely szinte tökéletesen jósolja a San Francisco-i lakáspiacot, csak három változó felhasználásával:
- A San Francisco megyében található munkahelyek száma.
- A San Francisco megyei férőhelyek száma.
- A teljes pénzösszeg, amelyet mindenkinek fizetnek, aki San Francisco megyében dolgozik.
Mindezt a diagram tetején található képlet foglalja össze. Ha megadta nekem a fenti (1), (2) és (3) értékeket, akkor megdöbbentő pontossággal meg tudtam jósolni Önnek, hogy a San Francisco-i medián két hálószobás lakás mediánja mennyibe fog kerülni ebben a helyzetben.
Ebből következik, hogy ha tehetnénk változás (1), (2) vagy (3), akkor talán változtathatnánk, mibe kerül egy hely bérlése San Franciscóban. Így foglalja össze Fischer azt a forgatókönyvet, amelyben képlete szerint a lakásárak 67 százalékkal esnének:
Az árak kétharmaddal történő csökkentéséhez 53% -os lakáskínálat-növekedés (200 000 új egység), vagy a CPI-vel kiigazított fizetések 44% -os csökkenése, vagy a foglalkoztatás 51% -os csökkenése kellene.
Rendben, tehát ez azt jelentené, hogy San Francisco olyan megfizethető legyen, mint (mondjuk) Portland mindenki fizetését felére csökkenti , vagy felüket lőjék ki , vagy lehetővé teszi a város lakosságának gyors, mintegy 50 százalékos növekedését , mintegy 1,2 millióra, míg a lakóegységek száma még gyorsabban növekedett.
Szar.
De várj , lehet, hogy azt mondja. Prágában mintegy 1,2 millió lakos él. Milánóban mintegy 1,2 millió lakos él. Szép városok ezek. Valójában rendben lenne, ha San Francisco Prágává alakulna, különösen, ha az árak kétharmaddal csökkennének.
Ez valószínűleg igaz. A probléma az, hogy a gyors Prágába forduláshoz fejlesztők ezrei kellene csődbe menni, mert (emlékszel?) A bérleti díjak 67 százalékkal csökkennek, így mindazok a fejlesztők nem tudnák kifizetni a 200 000 új otthon építéséhez felvett hiteleket .
Ha jobban belegondolunk, akkor a csődbe jutott fejlesztők ezrei sem hangozhatnak túl rosszul számodra. De hidd el, ez rosszul hangzik a fejlesztők számára. Éppen ezért soha nem lehet olyan helyzet, hogy a magánfejlesztők annyi új otthont adnának hozzá egyszerre - jóval azelőtt leállítanák az építkezést, hogy a paradicsomba visszatérés megtörténhetne.
Ahogy látom, ez kevés marad érdekes leckék San Francisco számára :
1. Új egységek hozzáadása többnyire csak az ne romoljon tovább a szar .
1a. Ez még mindig jó dolog.
kettő. A bérleti díjak ellenőrzése nem tűnik a probléma hatalmas okának önmagában. A szar korábban rossz volt; a szar utána rossz volt; a szar nem lett sokkal jobb vagy rosszabb a medián lakáskereső számára, legalábbis ha 1956-ban kezdi. (Másrészt valami furcsa dolog folyik a Fischer 40-es évekbeli korai áradataiban. Ha elhagyja az 1950–1960-as merülést bérleti díjakban, akkor az 1979-es bérlet-ellenőrzés előtt minden inkább egy fennsíkra hasonlít. Itt van ismét az első diagramja a jó méréshez.) 
CPI-kiigazított hirdetett bérleti díj.(Fotó: Eric Fischer)
2a. A bérleti díj ellenőrzési módjának lehet jelentősége közvetve az, ha közvetett módon vezet kevesebb új egység például azért, mert ez okot ad az embereknek tiltakozásra vagy pert indítani annak megakadályozására, hogy a fejlesztők kicsiny régi bérleti díjak által ellenőrzött épületeket cseréljenek nagy új piaci kamatozású épületekre. A szegény emberek részéről ez meglehetősen érthető, de még mindig szar a végeredmény, mert (amint azt Fischer formulája sugallja) minden divatos új tető kissé lenyomja az árakat, mert az alatta lévő gazdagok nem tolják ki a középosztálybeli embereket közepes minőségű tetőik alól, és így tovább a vonalon, amíg valaki sátorba nem kerül.
2b. Ennek ellenére ezekben az adatokban nincs egyértelmű jel, miszerint a bérleti díj-ellenőrzésnek ez a további újlakásellenes hatása lett volna San Franciscóra. Ismét: a szar korábban rossz volt. A szar rossz volt utána.
3. A kitöltési fejlesztési költségek csökkentése segíthet, ha van rá mód, hogy más dolgokat ne csavarjon túlságosan.
4. Ha van valami annak megakadályozása, hogy a lakáspiac elegendő új otthont építsen az újonnan érkezők számára , akkor valószínűleg valami olyasmi kell, ami 1960 körül vagy korábban érkezett.
Ezen a ponton abbahagyom a San Franciscóról való beszélgetést, mert San Francisco lehangol. Alapvetően azt hiszem, hogy San Francisco szar.
Ez szar. Ez egy csodálatos hely. 
Kilátás a San Francisco-i parkból.(Fotó: Fotó: Torbakhopper / Flickr)
Ehelyett egy olyan leckével zárulom, amely azoknak a városoknak ad otthont, amelyek gyorsabban adnak munkát és / vagy gazdagságot, mint az otthonok, de még nem San Francisco: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Talán Oakland és Los Angeles, valamint San Diego és DC is.
Az isten szeretete érdekében folyamatosan adjon hozzá házakat. Add tovább az otthonokat, hogy a dolgok ne romljanak rosszabbul, és ne csapdába ess egy olyan veszteség-veszít-veszít szar között, mint San Francisco.
És amíg ezt csinálod ...
Bérelni az irányítást? Ez a bérlő ideges, de biztos, talán próbálja ki mindaddig, amíg keményen dolgozik annak biztosítása érdekében, hogy ez ne akadályozza az otthonok további bővítését.
Végtelen széthúzás? Ez olcsón fogja tartani a házakat (kérdezze meg Atlantát, Dallast és Phoenixet), de kibaszja a bolygót, és úgy tűnik, hogy kövérebbek és magányosabbak leszünk, ráadásul az autók drágák. Tehát talán próbáljon meg sorházakat csinálni, ha teheti. A házak remekek. Cliff és Claire Huxtable egy sorházban éltek. A duplexek is szépek. Nagyon sok város tette illegálisá ezek bármelyikének felépítését. Ez dió.
Adók állami vagy más támogatott lakások létrehozására? A legszegényebb emberek soha nem engedhetik meg maguknak a piaci kamatlábú lakásokat, és az olcsó, de élhető kis otthonokban élők általában sokkal kevesebb bajba kerülnek, mint a sátrak. Tehát igen, valószínűleg jó ötlet adókat felhasználni olcsó, de élhető kis otthonok építésére szegény emberek számára, miközben más módszereket is keres, amelyek segítenek az embereknek a szegénységből való kijutásban.
Tömeges elbocsátások? Nos, nyilván ezek csökkentenék a bérleti díjakat, de valahogy nem hiszem, hogy a polgármestert újraválasztanák.
De bármit is csinálsz, mindenképpen vásárolj Eric Fischer egy italt, ha meglátod. Megérdemelte.
Michael Anderseníró Portréban, Ore-ban @andersem Twitteren.
