Kompromisszumos terv: Atlantic City javítása

Atlantic City városa sorsa lóg az előtéttel, és úgy tűnik, hogy a politikai vezetők egyre enyhébb léptekkel veszik észre, hogy senki érdekét nem szolgálja a sarkába ásás. A továbblépés során úgy tűnik, hogy van hely a kompromisszumokra, és mind az állam szenátusának elnöke, mind Stephen Sweeney, mind pedig az államgyűlés elnöke, Vincent Prieto lehetnek azok a hősök, akik egy kis adakozással megmentik Atlantic Cityt. Chris Christie kormányzó is kikerülhet egy Atlantic City-i kompromisszumból politikai győzelem mellett, és talán még örökségként is büszkélkedhet.

Most arra van szükség, hogy mindhárman felismerjék, hogy győzelmük meghaladja azt, amit vissza kell adniuk. Mindenkinek fel kell ismernie, hogy mindegyiknek meg kell engednie a többieknek, hogy megtakarítsák az arcukat. A bennem élő idealista pedig úgy gondolja, hogy mindegyik csak egy kis politikai akarattal segíthet Atlantic City városának, annak lakóinak és a tágabb dél-Jersey régiónak. Mint valaki, aki két mérföldnyire az Atlantic City-től felfelé nőtt fel, sós vizet árult részmunkaidős munkaként a Boardwalk-on a középiskolában, és átfutott az akkori Stockton State College-i üdvözlő buszokban, amelyek tele voltak slot-idős polgárokkal koktélokat vetve a reménykedő baccarat játékosoknál, arra kérem őket, hogy próbálják megtalálni a módját. Ez egy kis politikai kérdés, amellyel karrierjük során foglalkozni fognak, de az ő kezükben nyugszik sok ember gazdasági megélhetésének sorsa. Ezek az emberek nem politikusok - ők autós inasok és kiskereskedelmi ügyintézők, és blackjack-kereskedők, és főiskolai hallgatók koktéloznak. Olyan emberek, akik megpróbálnak megélni és támogatni családjukat egy drasztikusan változó játék üzleti modell előtt.

Két terv van: a állami átvétel Sweeney által javasolt Atlantic City városrészét Chris Christie kormányzó támogatja, de a város vezetői és Dél-Jersey-ben sokan szidalmazzák. A terv lényegében elveszíti az önkormányzat legtöbb ellenőrzését, és ezt a hatalmat az állami közösségi ügyek minisztériumának adja, és egy nemrégiben bejelentett kompromisszum késleltetné a terv végrehajtását a nyári szezon után, ha a város megfelel bizonyos feltételeknek. A alternatív , a Prieto által támogatott törvényjavaslat egy sor referenciaértéket határoz meg, amelyekben az önkormányzati hatalom csökken, és az állami ellenőrzés fokozódik, ha a város nem teljesíti a meghatározott pénzügyi célokat. A Prieto törvényjavaslata kaszinó fizetést is előír az adók (PILOT) helyett, ahol a kaszinók összesen 120 millió dollárt adnának a városnak a 2016-os adóévre, és 10 évig folytatnák a játékból származó bevételek és az infláció mértéke alapján. A pilóták megvédik a várost a bíróság által elrendelt újraértékelés hatásától a nyolc nyitott kaszinón.

Az egyik kulcsfontosságú kérdés, amelyet az állami vezetőknek figyelembe kell venniük: a Sweeney által javasolt kompromisszumos intézkedés értelmében az állam döntést hozna az átvételről azzal a feltétellel, hogy a város olyan költségvetést készítsen, amelyben az egy főre eső kiadások lakosonként nem haladják meg a 3500 dollárt. Ha a város kudarcot vall, akkor az eredeti felvásárlási terv lép életbe. A terv problémája az, hogy nem ismeri el a 39 000 lakosnak otthont adó üdülőváros egyedi helyzetét, de egy adott napon 50 000 embert találhat a strandján, és további 50 000 embert találhat kaszinóiban, éttermeiben és üzleteiben . Tehát az állami tisztviselők Atlantic City szolgálati terheit olyan helyekkel egyenlítik, mint Winslow, Monroe, Teaneck és Marlboro. Mikor zsúfoltak utoljára 130 000 embert egy Winslow-ba egy nyári szombaton? Vagy 50 ezren vettek részt egy monroei koncerten? És azok az emberek, akik Atlantic Citybe érkeznek - a nap lakói városi szolgáltatásokat igényelnek: rendőrség védelme, életvédők, mentők, infrastruktúra, WC-k, karbantartás és így tovább. Tehát az államnak el kell ismernie, hogy bár Atlantic City pénzügyeivel komoly problémák merülnek fel, a város kiadásait olyan helyekkel összehasonlítva kell mérni, mint Patterson vagy Jersey City.

Egyszerű példa: Atlantic City városában az EMS átlagosan évi 20 000 futást végez. Az egy főre eső népességre való tekintettel a város lakóinak fele évente mentőt hívna. Most szeretnek Atlantic City-ben bulizni, de intuitív módon tudjuk, hogy ennek nincs értelme, ezért Atlantic City-t nem szabad ugyanolyan színvonalon tartani, mint más, hasonló számú állandó lakosú önkormányzatokat. Ezért az államnak szélesebb körben el kell gondolkodnia azon, hogyan lehet rá kényszeríteni Atlantic Cityt, hogy rendbe hozza pénzügyi házát - a kiadások tíz százalékos csökkentése vagy valamilyen más képlet.

Az állami vezetőknek fel kell ismerniük azt is, hogy nem hiányzik a politikai akarat a probléma megoldására. A 2014-ben megválasztott Don Guardian polgármester megkísérelte egyensúlyba hozni választóinak érdekeinek védelmét a város súlyos költségvetési realitásaival. És kényszerhelyzetben teszi: vitatott nyugdíjak az életmentőknek? Állam megbízta. Szobaadó? Állam ellenőrzése alatt áll. Luxusadó? Állam ellenőrzése alatt áll. Parkolási adó? Állam által ellenőrzött. Az állam 60 millió dollár adót és illetéket szedett be Atlantic City látogatóitól, és kizárja, hogy a város növelje ezen adók bármelyikét, ha úgy dönt. A várost meg kell szabadítani számos olyan korláttól, amelyek korlátozzák mind a kiadások csökkentésének, mind a bevételek növelésének képességét, ha az állam fizetőképessé akarja tenni.

A város költségvetési helyzetének rendkívüli jellege ismét azt jelentette, hogy válság által kormány van. De ez azt is jelenti, hogy miközben megpróbálja kitalálni a megoldást, a városnak és az államnak vissza kell lépnie és meg kell vizsgálnia, hogy milyen legyen a város jövője egy játék után központú Atlantic City számára. A korábbi vizsgálatokkal ellentétben ebben a kulcsfontosságú érdekelt feleket kell bevonni, ideértve az állampolgárokat, a megválasztott tisztviselőket, az üzleti vezetőket, az idegenforgalmi szakértőket és az állami gazdaságfejlesztési tisztviselőket.

A kompromisszumnak három kulcsa van. De annyi van az asztalon, hogy mindenki győztest menjen haza:

Mindkettő kompromisszumra: kollektív alku. Sweeney célja az egy főre jutó 3500 dolláros kiadás irreális, ugyanakkor irreális azt gondolni, hogy a kollektív szerződések nem kerülnek terítékre. Minden kompromisszumnak tartalmaznia kell szakszervezeteket, kaszinókat, hitelezőket és más érdekelt feleket, és kompromisszumot is tartalmaznia kell. De a botnak reálisnak, elérhetőnek kell lennie.

Ahhoz, hogy Sweeney kompromisszumot kössön: Víz. A közvagyon értékesítése az állami átvétel fontos eleme. Jelenlegi állapotában a város a Városi Közüzemi Hatóság égisze alatt birtokolja a város vízellátását. A Sweeney által támogatott állami átvételi intézkedés tartalmaz egy rendelkezést, amely lehetővé teszi az állami vezetők számára, hogy eladják ezt az állami eszközt. Ez egy fontos kompromisszum, mert Phil Norcross, Sweeney jótevőjének és George déli jersey-i villamosközvetítő testvére, az American Water lobbistája, amely érdeklődését fejezte ki a város víziközművének megvásárlása iránt. Érthető, hogy Atlantic Guard polgármestere, Don Guardian és más helyi vezetők kibontakoztatják a terv ezen elemét. Ennek az eszköznek az eladásával kettős probléma merül fel: ez egy bevételszerződést jelent, miközben a víz városi eszközként történő működtetése azt jelenti, hogy helyesen kezelve a város bevételtermelőként használhatja a vízellátást. Másodsorban a város és az állami törvényhozás politikusai aggódnak a privatizáció nettó hatása miatt a városlakók költségeinek szempontjából: a privatizáció kamatemelést eredményez, ha nem is most. És ez egy olyan város, amelynek lakói rosszul engedhetik meg maguknak a növekedést. Sweeney-nek kompromisszumot kell kötnie ebben a kérdésben, és lehetővé kell tennie, hogy része legyen a Prieto törvényjavaslatában szereplő ösztönző csomagnak, ami azt jelentené, hogy a Vízmű értékesítése csak akkor kerül terítékre, ha Atlantic City nem teljesíti az első évi referenciaértékét, és akkor a független könyvvizsgáló végső felhatalmazást kap a város vízügyi hatóságának bármilyen értékesítésére, egyesítésére vagy privatizálására.

A Prieto számára a kompromisszumra: Az állami átvételi intézkedés értelmében az állam által kinevezett igazgatónak jogában áll megvétózni a stabilizálásra és helyreállításra szoruló önkormányzat irányító testületének jegyzőkönyvét, az önkormányzat bármely testületét, bizottságát vagy osztályát stabilizációra és helyreállításra van szükségük, valamint a stabilizálásra és helyreállításra szoruló önkormányzat bármely független testületének vagy hatóságának, ideértve, de nem kizárólag, a lakásügyi hatóságot, a parkolási hatóságot, az átalakítási hatóságot, a tervtanácsot és a kiigazítási övezetet. A legfontosabb itt az, hogy Sweeney és Christie ellenőrizni akarják az újjáépítés folyamatát, és Prieto-nak meg kell adnia nekik ezt az erőt. Lehet, hogy ez egy zárt ajtók mögötti úri megállapodás, de ha Prieto mozgalmat akar a kollektív tárgyalásokról és a vízről, akkor adnia kell a fejlődésre.

Míg Atlantic City szétesőben van, néhány előrelátó lélek - sokan közülük George Norcross barátai - felismerték a potenciális lehetőséget, és nagyméretű beruházási céllal foltozták össze a fejleszthető ingatlan nagy darabjait. A kollektív tárgyalások és a víz privatizációjának megakadályozása érdekében a Prieto-nak támogatnia kell a Norcross géppel szoros kapcsolatban álló fejlesztők számára az átalakítás állami támogatásának erős formuláját - ösztönözve a Casino Reinvestment Development Authority (CRDA) és az állami gazdaságfejlesztés használatát. A hatósági pénznek, és a Guardian polgármesternek és a városi tanácsnak is be kell ugrania. A fejlesztés munkahelyeket jelent, a fejlesztés pedig adóbevételt jelent, és ha a fejlesztés kifizeti a város számláit, és gazdagabbá teszi Norcrossot és Christie barátait, akkor legyen.

És Sweeney-nek ezt az óriási politikai lehetőségnek kell tekintenie, mivel létezik több fejlesztő, akik jelentős beruházásokat hajtottak végre vagy hajtanak végre a városban. Ezeknek a befektetéseknek a haszna jelentős lesz, és Sweeney-t minden bizonnyal szép jutalomban részesítik kampányadományok formájában a fejlesztők támogatásáért. Christie kormányzó megnyugodhat, hogy szövetségeseit is megjutalmazzák.

Az asztalnál sokféle érdeklődés található:

• Joseph Jingoli - Jingoli jelentős portfóliója jelzi a kapcsolatot Norcross-szal: Jingoli megépíti a 35 millió dolláros Cooper Norcross Akadémiát Camdenben, a Rowan Egyetem Cooper Orvostudományi Iskoláját (Sweeney kerületében, amelynek létrehozásában Norcross szerepet játszott) és a Rowan Business College-t, sok más projekttel együtt. Jingoli mind az állami, mind a magán fejlesztési projektek sokrétűségével büszkélkedhet, és előrelépést kell biztosítani neki az asztalnál.

• Omar Boraie - A Boraie New Brunswick luxus társasházi fejlesztése, a The Aspire 4,8 millió dollárt kapott Sandy Segélyalapokból, 60 millió dollárt támogatott állami kölcsönökből, 21 millió dollár adójóváírást kapott. A Middlesex County fejlesztője az elmúlt évtizedek során dollár százezereket fektetett be politikai hozzájárulásokba, köztük ezreket Christie elnöki kampányába - és látta, hogy ezek a beruházások megtérültek. Atlantic City sem lesz másképp. Boraie 15 millió dolláros hitelt biztosított a CRDA-tól a The Beach at South Inlet, egy 71 millió dolláros luxus, 250 lakásos lakáskomplexum finanszírozására, a Boardwalk északi csúcsánál, a megszűnt Revel közelében.

• Jack Morris - a Middlesex megyei ingatlan-mágnás, aki az egész országban a többcsaládos és kiskereskedelmi üzletágban játszik szerepet. A Morris M & M Development előkelő portfólióval rendelkezik Camdenban és Newarkban; Edgewater Properties kereskedelmi, luxusbérlési és magánlakások fejlesztését fejleszti, különösen New Jersey déli és középső részén. Kapcsolata Norcross-szal több mint egy évtizede nyúlik vissza, amikor cégét a Cherry Hill-i Garden State Park versenypálya átépítésére választották.

• Jon Hanson - Christie kormányzónak ez a szövetségese a Hampshire Real Estate volt a Hanson Bizottság Christie ütemtervének elnöke az Atlantic City-vel való foglalkozásban. Ő az ötletgazda az Atlantic City Development Corporation, vagy az ACDevCo mögött, amely egy független nonprofit szervezet, amely 200 millió dolláros atlanti városi campust épít a Stockton Egyetem számára, 2018 őszének megnyitására. revitalizációs erőfeszítések Atlantic City-ben.

• George Norcross - bár általában nem ingatlanfejlesztőként tartják számon, a Norcross és az Atlantic County ügyvezető igazgatója, Dennis Levinson találkozóját követő beszámolók azt mutatják, hogy a Norcross fontolóra veszi a befektetést Atlantic Citybe.

• Glenn Straub - floridai ingatlanfejlesztő - 82 millió dollárt fizetett a megszűnt Revel kaszinóért, amelynek építése 2,4 milliárd dollárba került. Straub elmondta, hogy további 500 millió dollárt fog befektetni a szabadidős létesítmények sokféleségébe, beleértve a vízi parkokat, a kötélpályákat, a díjlovaglást és a lóugrást, a sípályát és a félpipát, a nemzetközi művészeti kiállítást és az új kongresszusi központot. Straub látszólag magányos farkas, nem kapcsolódik egyik legfontosabb politikai szereplőhöz sem, de ennek ellenére fontos a város jövője szempontjából.

A valóság az, hogy ezek a fejlesztők (kivéve Straubot) politikailag összefüggenek, és az őket támogató politikusok (Norcross és Christie) hasznot húznak. Ez, ahogy mondani szokták, az üzletkötés költsége. De a város érdeke, hogy a Norcross és Christie fejlesztői megkapják a szükséges támogatást.

Az egyik fejleszthető telek, amely hamarosan elérhetővé válik, a Bader field, egy kívánatos, 130 hektáros vízparti ingatlan az Albany sugárút mentén. Hogy Bader Fieldet fejleszthető oldallá tegyék, további további 100 millió dollárba kerül. Sweeney-nek és Prieto-nak együtt kell működnie a CRDA-val és az állami Gazdasági Fejlesztési Hatósággal a végső vásárló segítése érdekében. A terület megérett a lehetőségekre: lehet egy kikötő, egy Inner Harbor típusú üzlet / szálloda, luxus társasházak vagy a fentiek mindegyike. Ezen túlmenően az államnak és a városnak a föld egy részét, beleértve a jelenleg is meglévő atlétikai létesítményeket - az Atlantic City Surf Baseball pályát és a jégpályát - fenn kell tartania az államot és a Stockton Egyetemet használó állam számára. a legmodernebb műholdas campus csupán néhány háztömbnyire található. Az együttműködés a köz- és magánszféra fejlesztésében az éttermek, a kiskereskedelem és a szabadidős tevékenységek fogságában lévő közönséget jelenthet.

Brigid Callahan Harrison a politológia és a jog professzora a Montclair Állami Egyetemen, ahol amerikai kormány kurzusokat tart. Gyakori kommentátora az állami és a nemzeti politikának, öt könyv írója az amerikai politikáról. Mint ő a Facebookon a Brigid Callahan Harrison-nál. Kövesse őt a Twitteren @BriCalHar.