Kicsit 10 óra előtt. január 25-én Larry Silverstein, a 69 éves, vörös hajú ingatlanfejlesztő a Madison Avenue közelében lévő Keleti 57. utcán haladt át, amikor egy 1997-es Ford szedán lerohant. A medencéje eltört, a New York-i Egyetem Orvosi Központjába szállították. Amint Mr. Silverstein később elmondta a lányának, a baleset a lehető legrosszabb pillanatban volt rossz ütem: a három ajánlattevő egyike volt abban, hogy 99 éves bérleti díjat nyerjen a Világkereskedelmi Központban. Mr. Silverstein január 31-i határidővel nézett szembe, hogy benyújtja ajánlatát a Trade Center jelenlegi tulajdonosának, a New York-i és a New Jersey-i kikötői hatóságnak.
A következő napokban üzleti partnerek, tanácsadók és akoliták sorakoztak a Silverstein úr kórházi szobája előtti folyosó melletti székeken, amikor kidolgozták az ajánlat utolsó részleteit. Alig öt nappal a halálos ecsetelése után Mr. Silverstein egyenesen nyilatkozott a New York Postban: A World Trade Centerre vágyunk, az összes díj díjára.
Kevesen adtak Mr. Silverstein-nek sok esélyt arra, hogy megvalósítsa New York történelmének legnagyobb ingatlanügyletét. A kikötői hivatal három döntőse közül ő volt a sötét ló - mondta Michael Cohen, a GVA Williams ingatlanügynökség vezérigazgatója. A hagyományos bölcsesség csak akkor látszott beigazolódni, amikor az ajánlatokat lezárták, és a Vornado Realty Trust 3,25–600 millió dolláros ajánlattal fújta el a versenyt, mint Mr. Silverstein ajánlotta.
Ekkor Mr. Silverstein megmutatta, hogy a fellendülés és a mellszobor révén miért őrizte meg hírnevét a város egyik legokosabb ingatlanpiacán. Kefélte magát, és tovább ment, csak 30 millió dollárral alacsonyabbra emelte ajánlatát, mint Vornado. Csendben várt, amikor a kikötői hivatal igazgatósága és a Vornado elnöke, Steven Roth között megszakadtak a tárgyalások. Aztán belépett a szabálysértésbe.
Most Mr. Silverstein a sor, és ezúttal a tárgyalások sokkal gördülékenyebben folynak a folyamatot követő emberek szerint. Arra a felkérésre, hogy kommentálja ajánlatát, Silverstein úr azt mondta: Nincs semmi hasonló a Világkereskedelmi Központhoz. Nagyságában, elhelyezkedésében, kiemelkedésében és láthatóságában egyedülálló. Ez volt az álmom. Már nemrég, március végén sokan azt jósolták, hogy Mr. Silverstein képtelen lesz lezárni az üzletet, és hogy a komplexum a harmadik helyezett ajánlattevőhöz kerül, amely a Mortimer Zuckerman Boston Properties és a Brookfield Financial Properties közötti partnerség. Most azonban egyre nagyobb az egyetértés abban, hogy Mr. Silverstein elnyeri a díját.
Aztán megint alig történt semmi, ahogyan azt a kikötői hatóság csúcsos árverésén előre jelezték eddig. Bár Mr. Silverstein személyes stílusa a nyűg és a báj, a vele foglalkozó emberek szerint ugyanolyan kemény tárgyaló lehet, mint Mr. Roth. Azt hiszed, hogy kész vagy, idézte fel a vele folytatott tárgyalások egyik sérült túlélőjét. Soha nem fejezted be.
Lewis Eisenberg, a kikötői hatóság elnöke elmondta, hogy kétségei vannak az üzlet megkötésére április 5-ig, a hatóság igazgatóságának következő tervezett ülésére. Ennek ellenére elmondta, hogy minden jól megy. Eisenberg úrnak oka van örülni: A folyamatban részt vevő emberek szerint Silverstein úr hajlandó volt megfelelni a bérlet feltételeinek, amelyet Vornado elutasított. A tőzsdén jegyzett Vornado rövidebb bérleti szerződést szeretett volna annak érdekében, hogy mérlegében kevesebb adósság jelenjen meg (ez nem jelent Mr. Silverstein magáncégének kérdését), és azt is garantálja, hogy Vornado nem áll a horogon, ha a várakozásoknak megfelelően a a város bepereli, hogy a fejlesztő évente közel 100 millió dollárt szedjen be az ingatlanra kivetett ingatlanadókból.
Silverstein úr szövetségesei a viszonylagos jókedvnek tulajdonítják a Kikötői Hatósággal való barátságos együttélését évek óta, amely tulajdonosa a 7 World Trade Center irodaháznak, amelyet az 1980-as évek végén fejlesztett ki a kikötői hatóság földjén. Amikor az ikertornyokat 1993. február 26-án, pénteken bombázták, emlékeztet Barry Weintrob, a Kikötőhatóság volt pénzügyi vezetője, Mr. Silverstein azonnal szabad helyet kínált az épületében a kikötői hivatal munkatársainak. Hétfőre a személyzet visszatért a munkához - mondta.
Az sem árthat, hogy amikor Mr. Silverstein az alkudozó asztalnál ül, ismerős arcokat lát a másik oldalon - Ben Needell, egyikük. Needell úr, a Skadden, az Arps, a Slate, a Meagher és a Flom ügyvédje az egyik ügyvéd, aki tárgyalásokat folytat a kikötői hatóság ügyletében. Normális esetben Mr. Silverstein ügyvédje. Annyit elárulok, hogy Larry nagyszerű srác mondta Mr. Needell.
A tárgyalások másik állandó jelenléte Tim Ryan, a J. P. Morgan Chase ügyvezetője, aki tanácsadást adott a kikötői hatóságnak az eladással kapcsolatban. A J. P. Morgan Chase részlegének tulajdonában van a Broadway 120. szám alatt található régi Equitable Building is, amelyet Mr. Silverstein kezel és opcióval rendelkezik 200 millió dollárért.
Silverstein úr George Pataki kormányzó, aki kinevezi a hatóság igazgatóságának felét, és más albán republikánusok barátja is. Silverstein úr tavaly novemberben 15 000 dollárt adott a kormányzó kampánybizottságának, éppen akkor, amikor a Kereskedelmi Központ pályázata hevült. Mr. Silverstein 35 000 dollárt adott a szenátus G.O.P. és tavaly Joseph Bruno többségi vezetőnek.
Egy kusza világ
Az ilyen kapcsolatok párhuzamosak a manhattani ingatlanok vérfertőző világában. De ahogy a Világkereskedelmi Központ üzletkötése kibontakozott, figyelemre méltó összeállítást hozott össze New York jogi, fejlesztési és politikai elitje. Ott van Mr. Roth, Manhattan legnagyobb kereskedelmi bérbeadója; Zuckerman úr, a Daily News tulajdonosa; John Zuccotti, az alpolgármester fejlesztő lett, aki most Brookfield élén áll. Howard Milstein, az ingatlanügynök (egykoron Zuccotti úr képviseletében) a kikötői igazgatóság tanácsát látja el, ahol Eisenberg ingatlanbefektető szorosan figyelemmel kíséri Peter Kalikow igazgatósági tagot, az ingatlan fejlesztőjét és egykori tulajdonosát. New York Post, aki Pataki úr választása szerint a Fővárosi Közlekedési Hatóság új vezetője. A World Trade Center bérleti díját pályázó egyik vagy másik fejlesztő szinte minden hotshot ingatlan ügyvédet alkalmaz a városban. És eddig Mr. Silversteinnek sikerült mindet felülmúlnia.
És folytatja a manőverezést. Amint arról a The Wall Street Journal március 28-án beszámolt, Mr. Silverstein partneret, Lloyd Goldman ingatlanbefektetőt vállalt. Goldman úrhoz közeli forrás azt mondja, hogy hozzá fog járulni a mintegy 150 millió dollár jelentős részéhez, amelyet Mr. Silversteinnek elő kell hoznia ahhoz, hogy finanszírozást biztosítson egy 800 millió dolláros előleghez; A GMAC kölcsönadja Silverstein úr csoportját, a többit. (A 3,22 milliárd dollár fennmaradó részét a kifizetések 99 évére osztanák szét.)
Goldman úr csatlakozik a Westfield America Inc.-hez, egy nyilvánosan forgalmazott bevásárlóközpont-fejlesztőhöz, amely a központ földalatti bevásárlóközpontját akarja, Mr. Silverstein partnereként az ügyletben. Mr. Silverstein állítólag még több befektető számára trollkodik; az egyik ingatlanforrás szerint nem lenne meglepő, amikor az üzlet végre létrejön, ha Mr. Silverstein a saját pénzéből nem fektet be a Világkereskedelmi Központ megvásárlásába.
Aztán megint soha senki sem kérdőjelezte meg Mr. Silverstein üzletkötési képességét. Attól kezdve, hogy a kikötői hivatal kiadta a Kereskedelmi Központ döntőseinek listáját, hátrányos helyzetűnek tartották egyszerűen azért, mert hiányzott a versenytársainak pénze és szervezeti erőfeszítései. A pénz, amelyet közel áll a biztosításához. Most sokaknak felmerül a kérdés: Ha megnyeri nyereményét, mit fog vele kezdeni?
Hosszú távon is vannak kérdések. A Grid magazin a komplexum pénzforgalmának elemzése szerint, aki megnyeri a Trade Centert, egy ideig viszonylag csekély készpénzáramra számíthat, amíg a hosszú távú bérleti szerződések le nem zárulnak. Ez azt jelenti, hogy aki megvásárolja a komplexumot, évekig benne lesz, mielőtt profitot látna.
Rizikó faktor
De Mr. Silversteint soha nem rettentően rettegte a kockázat. Az 1950-es években indult, éppen a New York-i Egyetemen, apja brókercégénél. Hamarosan rájött, hogy az igazi pénz az épületek birtoklása, nem pedig bérbeadása.
Éjszaka részt vett az N.Y.U. jogi karán, ahol összebarátkozott egy másik fiatal jövevénnyel, Bernie Mendikkel. Mr. Silverstein bevitte barátját a családi vállalkozásba, bemutatta nővérének, és hamarosan Mendik úr feleségül vette a családot.
A legendás partnerektől, Harry Helmsleytől és Larry Wientől vettek egy épületet a Keleti 47. utca 305. szám alatt. Silverstein és Mendik urak Helmsley és Wien után kezdtek modellkedni, tanulmányozták és utánozták, hogyan használták sok kisbefektető készletét a nagy vásárlások finanszírozásához.
Az üzlet jó volt, de az 1970-es évek végén Mr. Mendik és Mr. Silverstein nővére elváltak, és Mr. Silverstein és Mr. Mendik hamarosan szétváltak. Foglalkoztattak egy másik fiatal fejlesztővel, aki akkor csak a nevét készítette, Jerry Speyert, hogy segítsen az eszközök felosztásában.
Az 1980-as években Mr. Speyer, Mr. Mendik és Mr. Silverstein alkották a fejlesztők káderének magját, akik irodákat vásárolnak és építenek a Koch-korszak fellendülése érdekében. Heves versenyképességűek voltak, mindegyik egyre ambiciózusabb ügyletekkel próbálta megcsúfolni a másikat. A pénz valójában nem a lényeg volt, mondta Mr. Mendik Tom Schachtmannak, a Skyscraper Dreams: The New York Real Estate Dynasties című könyvének írójának. Ez csak a pontszám megőrzésének egyik módja volt.
Mr. Silverstein rengeteget ért el az 1980-as fellendülés alatt. 13 épület tulajdonosa volt, amelyek 10 millió négyzetméternyi manhattani irodahelyiségből álltak; jövedelmező pénzügyi partnerséget kötött J.P. Morganrel; szórakoztatott jachtján, és feleségével Klárával együtt termékeny pénzgyűjtő lett a zsidó jótékonysági szervezetek számára. Mindezeken keresztül Mr. Silverstein nagy nyilvánosságot tartott fenn, több évig a New York-i ingatlanügyi tanács elnöke volt, és segített átalakítani a szervezetet egy állandó hálózati csoportból politikai erővé. És segített felajánlani egy új Ingatlanintézetet a New York-i Egyetemen. Silverstein úr minden félévben ott tanít egy tanfolyamot; előadásai mindig csak a teremben vannak.
Szokratikus - mondta Ken Patton, az ingatlanügyi tanács korábbi elnöke, aki az intézet Larry és Klara Silverstein elnökét tölti be. Egy tipikus előadásban elmondta, hogy Mr. Silverstein egy nehéz helyzetet mutat be - nehéz bérleti szerződést vagy ragadós övezeti helyzetet -, és arra kéri a hallgatókat, hogy mozogjanak ki belőle.
Silverstein úrnak meg kellett dolgoznia a való életben bekerült saját részéből. 1981-ben ambiciózus szerencsejátékot jelentett be a 7 World Trade Center, egy kétmillió négyzetméteres irodatorony megépítéséről a Vesey Streeten, a West Broadway és a Washington Street között, anélkül, hogy bérlő sorakozna az épület bérbeadására. 1986-ban egy teljes oldalas újsághirdetésben, amely az enyhe Mr. Silversteint a végzónába lépő futballistaként ábrázolta, kiderült a bérlő kiléte. Ez is nagy volt - a Drexel Burnham Lambert befektetési bank.
De Silverstein úr szerencséje megváltozott, amikor Drexel botrány és tartozás terhei alatt összeomlott. Hét Világkereskedelmi Központ majdnem 90 százalékban üresen maradt. Mr. Silverstein végül egy másik brókercéget, a Salomon Brothers-t találta, hogy bérbe adja a helyet, de annyit kellett fizetnie az épület felújításáért, hogy a jelzáloggal rendelkező nyugdíjalapot többlet pénzért ütötte meg nyereségének nagy része fejében. .
A pénzválság hamarosan a gazdaság más részeit is megütötte. A 34. utcában lévő bevásárlóközpontot felhagyták. A 42. utca és a 12. sugárút lakóépületét felfüggesztették, és a 120 Broadway tulajdonjogát kölcsönadójának, J. P. Morgannak adták át. Mivel Mr. Silverstein cége magántulajdonban van, azon kívül senki sem tudja biztosan, milyen súlyosan bántották. Az ingatlanforrások szerint azonban Mr. Silverstein kénytelen volt sok épületét átadni hitelezőinek, és továbbra is kezelni kellett őket.
1998-ra azonban Mr. Silverstein visszatért az akvizíciós játékba. Leona Helmsleytől vett egy irodaházat a Broadway 140. szám alatt. Az évek óta elnyúló, nyugat-nyugati 42. utcai projekt végül elkészült.
Időközben Mr. Silverstein elkezdett fiat, Rogert és egy lányát, Lisa-t ápolni, hogy egy nap átvegyék a társaságot. Ms. Silverstein a közelmúltban egy hosszú New York Times-történet volt a fejlesztői lányokról, amelyben először Mr. Silverstein autóbalesetének történetét mesélte el. Nagyobb felelősséget vállalok tőle? Igen, mondta.
Mindazonáltal az emberek, akik látták, azt mondják, hogy Mr. Silverstein még mindig híres és jól gyógyul balesetéből. Larry fiatal, 69 éves - mondta James Kuhn, a Newmark and Company ingatlanügynökség ügyvezetője.
Az elmúlt évtizedben Mr. Silverstein figyelte, ahogy Mr. Speyer megveszi a Rockefeller Centert és a Chrysler épületet, és ahogy Mr. Mendik eladta cégét 656 millió dollárért - ironikus módon - Steve Rothnak.
Most rajta a sor. Ha Larry megkapja, egy férfi, aki ismeri Mr. Silversteint és Mendiket is, azt mondta a Világkereskedelmi Központ üzletéről, hogy Bernie nem fog tudni tükörbe nézni.
