A szövetkezetek a New York-i ingatlan iskolai ebédlőasztalai.Illusztráció: Phil Wrigglesworth bill o reilly éves bevétel
BAN BENAz átlátszatlanság, az exkluzivitás és a nyűgösség hírnevével (megérdemelten vagy sem) a szövetkezetek híresen New York-i ingatlanok középiskolás ebédlőasztalai. És ahogy ez a legjobban szabályozott tizenkét osztagban is megtörténik, néha csak azt kell mondanod egy embernek, hogy nem akarsz többé barátkozni.
Más szavakkal, tegye őket ki. Nem könnyű megszabadulni az emberektől - mondta Amer Jan, a Citi Habitats ügynöke, aki az elmúlt öt évben Kew Gardens épületének igazgatótanácsában szolgált. Te hazaviszel valakit. De néha meg kell tenni.
Képzelje el például, hogy a szomszéd szomszédja egy felhalmozó, aki napjait cigarettázva tölti a televízió előtt, és alkalmanként apró házi tüzeket indít el hamis mozdulatokkal. Ó, feleségével együtt poloskafertőzése is terjed az egész épületben.
Ez volt a helyzet abban az esetben, amikor Steve Wagner, a Wagner Berkow ingatlanjogi ügyvédi iroda társalapítója és partnere több évvel ezelőtt egy szövetkezet igazgatótanácsának dolgozott. Emlékeztetett arra, hogy miután egy másik lakó poloskákat fedezett fel a lakásukban, az épület egy poloska szimatoló kutyát hozott be a fertőzés forrásának kiirtása érdekében.
Ez a kutya éppen hátraforgatást kezdett csinálni a [házaspár] lakása előtt, és amikor kinyitották az ajtót [poloska] mindenhol ott volt, mondta.
'Nem ismerek olyan táblákat, amelyek ott ülnének és azt mondanák: 2W, nem szeretjük őket, megyünk utánuk. ’Mondta Degenshein, a kooperatív testület túllépésének kilátásairól beszélve.
Az épület figyelmeztette a tulajdonosokat a tüzekre, a felhalmozásra és az ágyi poloskákra, útmutatást adva nekik a problémák orvoslásához - mondta Wagner. De csak bármilyen okból nem tettek semmit. Így a testület jogi eljárást indított, hogy kirúgja őket. Végül a két fél bírósági eljárás nélkül megállapodást kötött. A házaspár elhagyta a lakását, és az épület egy éven belül eladta egységét.
Egy másik kilakoltatási ügyben Wagner dolgozott, úgy tűnt, egy lakos kábítószert kereskedett a lakásából. A szomszédait éjjel-nappal füsttel és hangos zenével is bosszantotta, sőt állítólag még egy női lakost is tapogatott, amikor a nő panaszra ment. De csak akkor költözött az épület, hogy egy nő kilakoltatására egy nő azt állítsa, hogy a lakásában erőszakolta meg (a tulajdonoson kívül valaki más).
Ez az eset a bírósághoz fordulás előtt is rendeződött, ami Wagner szerint tapasztalatai szerint meglehetősen tipikus. Amikor a szövetkezetek bíróság elé viszik a részvényeseket, ezt általában az úgynevezett Pullman-eljárás keretében teszik, amely a nevét 40 W. 67. utca v. Pullman , egy 2003-as bírósági határozat, amely megállapította, hogy a szövetkezetek kifogásolható magatartás miatt kilakoltathatják a bérlőket.
Az egyik példa jelenleg egy Midtown South lakóépületben bontakozik ki, ahol az igazgatóság sürgősségi ülést hívott össze egyik lakója helytelen viselkedése miatt. A testület ügyvédje előadást tett, amelyben azt javasolta, hogy szüntessék meg a részvényes tulajdonosi bérleti szerződését, szerezzék vissza a lakást és térítsék meg a jogi díjakat. A szóban forgó részvényes viselkedését egyre veszélyesebbnek nevezve az ügyvéd videofelvételeket és e-mail dokumentumokat mutatott be és hangposta felvételt játszott bizonyítékként. Az ülésen jelen lévő részvényes védelmet nyújthatott be, de a részvényesek több mint 90 százaléka a kilakoltatásra szavazott.
És bár a New York-i szövetkezet története tele van apró civakodásokkal és személyiségi konfliktusokkal, amelyek teljes tulajdonviszonyok háborújává fajultak, Dale Degenshein, Stroock szövetkezeti és társasházi ügyvédje szerint a kilakoltatások általában csak ilyen kifogásolható magatartást jelentenek.
Nem ismerek olyan táblákat, amelyek ott ülnének, és azt mondanák: „2W, nem szeretjük őket, utánuk fogunk menni” - mondta Degenshein, a kooperatív tábla túlterjesztésének lehetőségéről beszélve. A személyiségek és az, hogy az emberek hogyan kezelik a problémákat a szomszédaikkal, nem hivatalos alapon befolyásolhatják azt, ahogyan bármivel. És időnként állítások vannak arról, hogy az igazgatóság egyik tagjának személyes tapintata van, de még mindig vannak olyan irányadó dokumentumai, amelyeket be kell tartani, és a testület más tagjai fékként és ellensúlyként működhetnek.
Mindazonáltal minden olyan helyzet, amikor a szomszédok kis csoportjának nagy beleszólása van a sorsába, megérett az összeesküvés felé történő fordulásra. Különösen akkor, amikor valami furcsa történik, úgy tűnik, hogy folyamatban van.
A BOND New York-i ügynöke, Carole Cusani nemrégiben tanácsot adott egy barátjának, aki váratlanul felfedezte, hogy kirúgják az épületéből. A kérdés a nő kutyája volt, amely több évvel ezelőtt megharapta egy másik lakót. Figyelmeztetést kapott az eset után, de úgy tűnt, nem kellett, és a kutya valamikor később megharapta egy másik gazdit.
A második falatozás után az épület igazgatósága azt mondta a nőnek, hogy lépéseket kell tennie a helyzet orvoslására - mondta Cusani. Ez magában foglalta a kutya pofázását, amikor csak a nyilvános helyiségekben tartózkodtak, és felvitték a szolgálati felvonóra a fő utaslift helyett.
És írt egy levelet, mondván, hogy eleget tesz, és elkezdte pofázni a kutyát, és leszállni a szervizliften - mondta Cusani. Körülbelül egy hónap múlva kékből kapott egy levelet a szövetkezet ügyvédjétől, amelyben azt állította, hogy kiszolgáltatás céljából felszólítással szolgálják.
A levelet az igazgatóság elnöke írta alá, és azt mondta, hogy tíz nap múlva akarják kimenni - mondta. Nem tudta megérteni, mert megtette, amit kértek tőle. Tehát teljes pánikban hívott fel.
Cusani és barátja megkereste az épület vezető cégét, hogy állítólag tévedésből küldték ki a levelet. Az igazgatóság elnöke közben azt állította, hogy nincs tudomása az eljárásról, annak ellenére, hogy aláírása szerepel a kilakoltatási értesítésben - jegyezte meg Cusani.
Nem tudom, mi történt - mondta. De közben öt nap volt, amikor [barátja] roncs volt.
ISa nyár elején a Figyelő első személyű számlát vezetett Bill Dawes komikus, aki elmondta, hogy szövetkezete kilakoltatta, mert szobát bérelt az otthonában az Airbnb-n. Ezt Dawes elmondta, annak ellenére, hogy a megállapodás a város többlakásos törvénye alapján törvényes volt, és hogy még akkor sem hagyta abba a szoba bérbeadását, mielőtt a szövetkezet értesítést küldött volna tőle.
Általánosságban elmondható, hogy az engedély nélküli albérletek nagyszerű módja annak, hogy kirúgják a szövetkezet épületéből.
Dawes szerint a kilakoltatásáról szóló szavazás szinte egyöntetű volt, az egyik igazgatósági tag azt mondta neki, hogy semmit sem tud az esetről, hanem csak „húzni akarja a vonalat”, mivel éppen eladta egységét.
Néhány fül számára Dawes beszámolója a rettegett szövetkezeti testület politikájának klasszikus példájának tűnhet. (Dawes azt mondta az Braganca-nek, hogy jelenleg fellebbez a döntés ellen a lakásbíróságon.) És mondjuk drogkereskedelemhez és tüzeléshez képest egy kis Airbnb melléküzlet elég ártalmatlannak tűnik. De Wagner ügyvéd elmondta, hogy nem meglepő, hogy a testület költöztette. A lakóépületek rövid távú bérlése biztonsági aggályt jelent - érvelt. Nincsenek olyan kiegészítő tűzvédelmi védelmeik, kijárati tábláik, vészvilágításuk, mint a szállodák.
Általánosságban elmondható, hogy az engedély nélküli albérletek nagyszerű módja annak, hogy kirúgják a szövetkezet épületéből. Douglas Elliman munkatársa, Kathy Murray elmondta, hogy több olyan ügyfélről tud, akik igazgatóságaiktól kaptak levelet, miután bérbe adták egységeiket anélkül, hogy átmentek volna a megfelelő folyamaton. Csábító egy parancsikont választani, tekintettel arra, hogy a szövetkezet albérletbe adásának jóváhagyása majdnem olyan unalmas lehet, mint a vásárlás jóváhagyása.
Adóbevallásokat, bankszámlakivonatokat, személyes referencia leveleket, szakmai referencia leveleket kell benyújtania, interjút kell készítenie, mindent - mondta Murray.
Valójában a Citi Habitat Jan elmondta, hogy az épületének kilakoltatása a fedélzeten töltött ideje alatt egy engedély nélküli albérlet miatt következett be. A tulajdonos elköltözött, és bérelte az egységet, de ahelyett, hogy végigcsinálta volna a szokásos jelentkezési folyamatot, egy kézzel írt levelet küldött a táblának, amelyben elmondta, hogy néhány családtag beköltözik.
És nem akartak testületi interjút készíteni, és nem volt pályázat, ezért a testület jóváhagyása nélkül [emberek] beköltöztek - mondta Jan. Soha nem volt lehetőségünk interjút készíteni velük. Azt sem tudtuk, hogy családiak-e. Az volt a gyanúnk, hogy nem.
Miután a tulajdonos ismét megtagadta a megfelelő kérelem benyújtását, az épület bíróság elé állította és kilakoltatták.
Egy másik tulajdonos nagyobb kihívást jelentett - emlékeztetett Jan. Néhány évvel ezelőtt egy idősebb lakos illegálisan telepített mosógépet a konyhájába, ami penészproblémát okozott, amely súlyosbította a már meglévő légzési állapotot. Eljött a szövetkezetbe, és követelte, hogy orvosolják a penész problémáját.
Tehát azt mondtuk: „O. K., engedjen hozzáférést a lakáshoz, hogy valakit be tudjunk vinni a penész eltávolítására” - mondta Jan. De attól félve, hogy megtalálják a mosógépet, a nő elutasította.
Ehelyett panaszra hívta a várost, a város pedig ellenőrt küldött ki, hogy megvizsgálja a helyzetet. Megtalálta a penészt, de a nő látogatása során valahogy elrejtette a mosógépet - mondta Jan. Tehát ezt soha nem kérdőjelezték meg.
És természetesen a szövetkezet állítólag jó állapotban tartja a lakást, ezért bírságot kaptunk [a város által] - mondta. Tehát volt egy körülbelül hat hónaptól egy évig tartó időszak, amikor oda-vissza jártunk, ahol folyamatosan panaszkodott a penész miatt, de nem engedett bejutni a lakásba. És határozottak voltunk abban is, hogy nem csak egy üres csekket adunk neki [hogy a munka maga végezze el].
A helyzet addig nem oldódott meg, amíg a nő át nem ment az égen található nagy szövetkezethez. Megtudtuk a mosógépet, mondta Jan, amikor családjával együtt bementünk a lakásába, miután elhunyt.
